Adjudicarse un inmueble en una subasta no significa necesariamente poder entrar inmediatamente en él.

En Alicante, como en el resto de España, deben distinguirse dos situaciones jurídicas diferentes:

**adquirir la propiedad del inmueble** y **obtener su posesión material**.

Un comprador puede disponer de decreto de adjudicación e incluso haber inscrito el inmueble en el Registro de la Propiedad mientras otra persona continúa viviendo dentro.

El procedimiento necesario para recuperar la posesión dependerá fundamentalmente de quién ocupa el inmueble, de si dispone de algún título para permanecer en él y de si su situación ya fue analizada durante la ejecución.

En términos prácticos, la recuperación de un inmueble adquirido mediante subasta puede producirse desde unas pocas semanas después de la adjudicación, cuando está vacío o existe una entrega voluntaria, hasta más de un año en situaciones judicialmente complejas.

Resumen: formas de obtener la posesión después de una subasta

| Situación | Vía habitual | Tiempo orientativo |
|---|---|---:|
| Inmueble vacío | Puesta en posesión dentro de la ejecución | Semanas a pocos meses |
| Ocupante entrega voluntariamente | Acuerdo y entrega documentada | Días a 1–2 meses |
| Ocupante sin derecho ya declarado | Lanzamiento dentro de la ejecución | 1–6 meses aproximadamente |
| Ocupación sin título todavía no resuelta | Incidente del artículo 675 LEC | 3–12 meses o más |
| Procedimiento posesorio independiente | Juicio verbal u otra acción procedente | 6–18 meses o más |
| Vulnerabilidad o suspensión aplicable | Procedimiento judicial con posible suspensión | Puede superar 12 meses |
| Conflicto complejo sobre arrendamiento o título | Procedimiento judicial específico | 1–3 años o más |

Estos tiempos son exclusivamente orientativos.

No existe un plazo legal general que obligue a los órganos judiciales de Alicante a entregar la posesión dentro de tres, seis o doce meses.

El tiempo real depende del expediente concreto, de las notificaciones, de la oposición de los ocupantes, de posibles situaciones de vulnerabilidad y de la carga de trabajo del órgano judicial.

¿Qué debe hacerse primero después de adquirir el inmueble?

Antes de intentar recuperar la posesión hay que determinar exactamente cuál es la situación posesoria.

Las preguntas fundamentales son:

1. ¿Está realmente ocupado?
2. ¿Quién lo ocupa?
3. ¿Es el antiguo propietario?
4. ¿Existe un contrato de alquiler?
5. ¿Existe un contrato de alquiler inscrito?
6. ¿El ocupante afirma disponer de algún otro título?
7. ¿El tribunal ya resolvió sobre el derecho de los ocupantes a permanecer en el inmueble?
8. ¿Existe algún procedimiento judicial pendiente relacionado con la vivienda?

Estas cuestiones modifican completamente la estrategia.

No debe suponerse que cualquier persona encontrada dentro de una vivienda adquirida en subasta es automáticamente un "okupa".

Una persona puede estar ocupando el inmueble como:

• antiguo propietario;
• arrendatario;
• precarista;
• familiar del antiguo propietario;
• ocupante de hecho;
• usufructuario;
• titular de otro derecho;
• o persona sin título alguno.

La situación debe analizarse jurídicamente antes de actuar.

Opción 1: el inmueble está vacío

Es la situación más sencilla.

El artículo 675.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, si el adquirente lo solicita, se le pondrá en posesión del inmueble cuando este no se encuentre ocupado. citeturn291471search12

Por tanto, cuando una vivienda adjudicada está vacía, puede solicitarse la puesta en posesión dentro del propio procedimiento de ejecución.

Tiempo orientativo

En un expediente sencillo:

**unas semanas a varios meses después de disponer de la adjudicación.**

No debe interpretarse este intervalo como un plazo legal.

Puede variar según la situación del expediente y la carga de trabajo del órgano correspondiente.

En la práctica, incluso una vivienda vacía puede requerir trámites judiciales y documentales antes de poder considerarse definitivamente recuperada.

Opción 2: el tribunal ya determinó que los ocupantes no tienen derecho a permanecer

Este es también un escenario relativamente favorable.

El artículo 675.2 LEC establece que si el inmueble está ocupado pero el tribunal ya ha resuelto, conforme al artículo 661, que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en él, el Letrado de la Administración de Justicia acordará el lanzamiento con fijación exacta de día y hora. citeturn291471search12

En este escenario no es necesario volver a discutir desde cero el derecho de ocupación.

El procedimiento pasa fundamentalmente a la ejecución material del lanzamiento.

Tiempo orientativo

Puede situarse aproximadamente en:

**1–6 meses**, dependiendo principalmente del señalamiento y de la carga del órgano judicial.

Sin embargo, pueden existir suspensiones o incidencias que prolonguen este plazo.

Opción 3: pedir el lanzamiento dentro de la propia ejecución

Esta es una de las vías más importantes para quien adquiere una vivienda mediante subasta judicial.

Si el inmueble está ocupado y anteriormente no se determinó si los ocupantes tenían derecho a permanecer en él, el nuevo adquirente puede solicitar al tribunal que conoce de la ejecución el lanzamiento de quienes sean considerados ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.

Esta posibilidad está regulada por el artículo 675 LEC. citeturn291471search2turn291471search12

Existe además un plazo especialmente importante:

**la petición debe formularse dentro del año siguiente a la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario.**

Una vez transcurrido ese año, la pretensión de desalojo deberá ejercitarse mediante el juicio que corresponda. citeturn291471search12

Esto significa que dejar pasar el tiempo puede tener consecuencias procesales importantes.

¿Qué ocurre después de solicitar el lanzamiento?

La solicitud se notifica a los ocupantes.

Estos son citados a una vista en la que pueden aportar los argumentos y pruebas que consideren oportunos respecto a su derecho a permanecer en la vivienda.

El artículo 675 establece que el Letrado de la Administración de Justicia señalará esa vista dentro del plazo de diez días.

Después, el tribunal decidirá mediante auto si procede el lanzamiento.

Si se acuerda, la resolución debe fijar **día y hora exactos** para su realización. citeturn291471search12

Es importante distinguir entre:

**plazo procesal para señalar determinados trámites**

y

**duración real completa del procedimiento**.

Que la ley mencione diez días para una determinada actuación no significa que la posesión se obtenga en diez días.

Tiempo orientativo

En Alicante, como estimación práctica:

**3–12 meses**

sería un rango razonable para modelizar una situación de este tipo sin complicaciones extraordinarias.

Puede ser inferior.

También puede ser considerablemente superior.

¿Por qué puede tardar especialmente la recuperación judicial?

El volumen de procedimientos es relevante.

Durante 2025 los órganos judiciales de la provincia de Alicante recibieron aproximadamente **279.459 asuntos**, resolvieron 279.672 y terminaron el año con 178.235 procedimientos pendientes en las diferentes jurisdicciones. Estas cifras no corresponden exclusivamente a procedimientos posesorios, pero reflejan el volumen general de trabajo judicial existente en la provincia. citeturn291471search0

Además, durante 2025 se practicaron en Alicante:

| Tipo de lanzamiento | Número |
|---|---:|
| Derivados de arrendamientos | 927 |
| Derivados de ejecuciones hipotecarias | 251 |
| Otros | 81 |
| **Total** | **1.259** |

Estos son datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial para 2025. citeturn829343search5

No permiten calcular cuánto tardará un expediente concreto, pero sí muestran que existe actividad judicial significativa relacionada con recuperación de viviendas.

Opción 4: procedimiento civil independiente

Si no puede utilizarse el mecanismo del artículo 675, puede ser necesario acudir a un procedimiento independiente.

La acción adecuada dependerá del caso.

Entre otras posibilidades pueden existir:

• recuperación de inmueble cedido en precario;
• tutela sumaria de la posesión;
• recuperación frente a ocupación sin consentimiento;
• acción basada en derechos reales inscritos;
• desahucio arrendaticio;
• otras acciones declarativas o posesorias.

El artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla distintos procedimientos que pueden tramitarse mediante juicio verbal. citeturn291471search3

Por ejemplo, su apartado 1.4 contempla determinadas acciones de tutela sumaria de la posesión y la recuperación inmediata de viviendas ocupadas sin consentimiento.

Esta última vía tiene limitaciones importantes sobre quién puede utilizarla. La regulación específica introducida por la Ley 5/2018 está dirigida principalmente a personas físicas propietarias o poseedoras legítimas, determinadas entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas de vivienda social. citeturn291471search1

Por tanto, una sociedad mercantil que adquiera inmuebles de forma profesional no necesariamente dispone de las mismas vías procesales que una persona física.

Tiempo orientativo

Para planificación económica debería utilizarse aproximadamente:

**6–18 meses o más.**

Los procedimientos especialmente complejos pueden superar claramente ese intervalo.

Opción 5: acuerdo voluntario con el ocupante

Existe otra posibilidad completamente distinta al procedimiento judicial:

**que el ocupante entregue voluntariamente la vivienda.**

Las partes pueden alcanzar un acuerdo por el cual se establezca una fecha concreta para abandonar el inmueble y entregar las llaves.

En algunos casos, el propietario puede ofrecer una compensación económica a cambio de una entrega voluntaria, completa y documentada de la posesión.

En el sector inmobiliario esta clase de solución se describe en ocasiones como acuerdo de entrega voluntaria o, utilizando terminología anglosajona, como **cash for keys**.

Un ejemplo simplificado sería:

> El ocupante se compromete voluntariamente a abandonar el inmueble, retirar sus pertenencias y entregar todas las llaves antes de una fecha determinada. El propietario entrega una cantidad pactada únicamente después de verificarse la entrega efectiva de la posesión.

¿Es legal pagar a un ocupante para que entregue voluntariamente una vivienda?

En términos generales, las partes pueden alcanzar acuerdos voluntarios para poner fin a un conflicto posesorio.

Sin embargo, deben analizarse las circunstancias concretas.

Un acuerdo válido debe ser realmente voluntario y no debe basarse en:

• amenazas;
• intimidación;
• coacciones;
• engaño;
• hostigamiento;
• cortes deliberados de suministros;
• entrada forzada;
• retirada de pertenencias;
• cambio unilateral de cerraduras mientras la vivienda continúa siendo domicilio de otra persona.

Por este motivo, cualquier acuerdo de este tipo debería ser elaborado o revisado por un profesional jurídico.

¿Recomendamos pagar dinero para recuperar una vivienda?

**No.**

No recomendamos utilizar sistemáticamente compensaciones económicas para conseguir que un ocupante abandone un inmueble.

La existencia de este mecanismo se explica en esta guía porque es una alternativa que se utiliza en algunas operaciones inmobiliarias y puede formar parte de una negociación voluntaria entre particulares.

Sin embargo, tiene riesgos evidentes.

Pagar puede:

• no garantizar que el inmueble sea finalmente entregado;
• generar nuevas exigencias económicas;
• crear problemas probatorios;
• complicar un procedimiento judicial existente;
• producir conflictos sobre lo acordado;
• involucrar a personas que no tienen capacidad suficiente para comprometer la entrega de la vivienda.

Por tanto, no debería entregarse dinero sin disponer de un acuerdo documental adecuado y asesoramiento jurídico específico.

Si se alcanza un acuerdo voluntario, ¿cómo puede documentarse?

Sin constituir una guía jurídica, un acuerdo de entrega voluntaria suele necesitar identificar claramente:

• propietario;
• ocupante u ocupantes;
• inmueble;
• fecha límite de entrega;
• situación de las pertenencias;
• entrega de todas las llaves;
• estado en el que se entrega el inmueble;
• momento y condiciones del pago;
• declaración de entrega voluntaria de la posesión.

El propietario debería poder acreditar inequívocamente que la vivienda se ha entregado voluntariamente antes de considerar finalizado el conflicto.

La redacción concreta del documento debe realizarla un profesional.

¿Cuánto dinero se suele ofrecer para una entrega voluntaria?

No existe una tarifa oficial ni una cantidad legalmente establecida.

Desde un punto de vista puramente económico, un inversor podría comparar:

**coste del acuerdo**

frente a:

**coste jurídico + coste financiero + meses de retraso + riesgo procesal.**

Por ejemplo:

| Concepto | Vía judicial | Acuerdo hipotético |
|---|---:|---:|
| Abogado y procurador | 2.000 € | 600 € |
| Capital inmovilizado | 12 meses | 1 mes |
| Coste financiero | 4.000 € | 350 € |
| Compensación | 0 € | 3.000 € |
| Coste estimado | 6.000 € | 3.950 € |

Esto únicamente representa un ejemplo económico.

**No significa que deban ofrecerse 3.000 €, ni ninguna otra cantidad.**

Cada operación es diferente y cualquier negociación debe ser voluntaria, legal y adecuadamente documentada.

Nunca utilizar medidas de presión para conseguir la salida

Ser propietario del inmueble no autoriza a recuperar físicamente la posesión mediante actuaciones unilaterales contra quienes lo ocupen.

No deben utilizarse métodos como:

• entrar por la fuerza;
• cambiar cerraduras mientras existen ocupantes;
• retirar sus objetos;
• amenazar;
• hostigar;
• utilizar terceras personas para intimidar;
• cortar deliberadamente agua o electricidad con el objetivo de forzar la salida.

Además de poder perjudicar cualquier procedimiento civil existente, algunas de estas conductas pueden tener consecuencias penales.

La vía correcta es la entrega voluntaria real o la recuperación de la posesión mediante el procedimiento legal correspondiente.

Suspensiones de lanzamiento por vulnerabilidad en 2026

Este elemento debe incorporarse al análisis temporal de una inversión.

En febrero de 2026 se prorrogó hasta el **31 de diciembre de 2026** la posibilidad de suspender determinados procedimientos de desahucio y lanzamiento relacionados con personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional. citeturn829343search0turn291471search5

No significa que todos los lanzamientos estén suspendidos.

La normativa establece requisitos concretos y diferentes situaciones.

Por ejemplo, en determinados supuestos de ocupación sin título la suspensión extraordinaria está relacionada con viviendas pertenecientes a personas jurídicas o personas físicas titulares de más de diez viviendas y requiere valorar la situación de vulnerabilidad del ocupante. citeturn829343search44

La normativa de 2026 introdujo además una excepción relevante respecto a determinados pequeños propietarios: la suspensión no se aplica en algunos de estos supuestos cuando el arrendador es titular de dos o menos viviendas. citeturn829343search2

Por tanto, afirmar simplemente:

> “Los desahucios están suspendidos hasta finales de 2026”

sería incorrecto.

Debe analizarse cada supuesto.

Ejemplo 1: vivienda de subasta vacía en Alicante

Supongamos:

**Adjudicación definitiva: 1 de febrero**

**Inmueble: vacío**

**No existen ocupantes**

Se solicita la puesta en posesión dentro de la ejecución.

Un escenario razonablemente favorable podría permitir disponer del inmueble durante los meses siguientes.

Estimación de planificación:

**1–4 meses desde la adjudicación.**

No es una garantía.

Ejemplo 2: antiguo propietario todavía dentro

Supongamos:

**Adjudicación: febrero**

**Antiguo propietario: continúa ocupando la vivienda**

**Su derecho a permanecer no fue resuelto previamente**

El adjudicatario solicita el lanzamiento dentro de la ejecución conforme al artículo 675.

Se notifica al ocupante.

Se celebra la correspondiente vista.

El tribunal decide.

Posteriormente se fija lanzamiento.

Un modelo económico prudente podría considerar:

**4–12 meses.**

Si existen incidencias o suspensiones:

**12 meses o más.**

Ejemplo 3: ocupantes sin título y procedimiento independiente

Si no es posible utilizar el mecanismo dentro de la ejecución y debe iniciarse otro procedimiento:

**6–18 meses** puede resultar una hipótesis de planificación razonable.

Pero no existe ninguna garantía de que el procedimiento vaya a resolverse dentro de ese período.

Los procedimientos complejos pueden prolongarse durante varios años.

Ejemplo 4: entrega voluntaria

Supongamos que el adjudicatario contacta legalmente con el ocupante mediante un abogado.

Ambas partes llegan libremente a un acuerdo:

• entrega en 30 días;
• inmueble vacío;
• retirada de pertenencias;
• entrega de llaves;
• documentación de la entrega;
• compensación únicamente al producirse la entrega efectiva.

La posesión podría recuperarse en aproximadamente:

**2–6 semanas.**

Este tipo de acuerdo puede resultar mucho más rápido que un procedimiento judicial, pero introduce riesgos distintos y no garantiza por sí solo el cumplimiento.

Comparativa de las distintas vías

| Método | Velocidad potencial | Coste | Riesgo de demora | Recomendación general |
|---|---|---|---|---|
| Puesta en posesión de inmueble vacío | Alta | Bajo | Bajo/medio | Vía natural |
| Lanzamiento ya resuelto | Media/alta | Bajo/medio | Medio | Vía judicial |
| Incidente art. 675 | Media | Medio | Medio/alto | Vía judicial |
| Nuevo juicio posesorio | Baja | Medio/alto | Alto | Cuando jurídicamente corresponda |
| Acuerdo voluntario sin compensación | Muy alta | Bajo | Bajo/medio | Posible si existe consentimiento |
| Acuerdo voluntario con compensación | Muy alta | Variable | Medio | Solo con asesoramiento |
| Presión, intimidación o actuaciones unilaterales | — | — | Muy alto | No utilizar |

¿Qué plazo debería utilizar un inversor en Alicante?

Para calcular la rentabilidad de una operación es mejor utilizar varios escenarios.

| Escenario | Plazo orientativo hasta posesión |
|---|---:|
| Vivienda vacía | 1–4 meses |
| Entrega voluntaria | Días–2 meses |
| Art. 675 sencillo | 3–9 meses |
| Ocupante con oposición | 6–18 meses |
| Vulnerabilidad / incidencias | 12–24 meses |
| Procedimiento complejo | 2 años o más |

Estos intervalos son escenarios financieros de planificación.

**No son estadísticas oficiales de duración de los procedimientos ni compromisos de los juzgados de Alicante.**

Efecto del tiempo sobre una inversión

Supongamos un inmueble adjudicado por:

**70.000 €**

y otros:

**20.000 €**

de impuestos, gastos y reforma.

Capital total:

**90.000 €**

Alquiler previsto:

**700 €/mes**

Si la posesión se obtiene en 2 meses, el coste de oportunidad es relativamente limitado.

Si se obtiene después de 18 meses:

**700 × 18 = 12.600 €**

de ingresos brutos potenciales que no pudieron generarse durante ese período.

A esto habría que añadir financiación, comunidad, impuestos y otros costes.

Por eso, conocer la situación posesoria antes de pujar puede ser tan importante como conocer el precio de adjudicación.

Qué debe comprobarse antes de pujar por un inmueble ocupado en Alicante

Antes de establecer la puja máxima debería determinarse, en la medida de lo posible:

| Cuestión | Riesgo si se desconoce |
|---|---|
| ¿Está ocupado? | Muy alto |
| ¿Quién lo ocupa? | Muy alto |
| ¿Existe alquiler? | Muy alto |
| ¿Existe título inscrito? | Muy alto |
| ¿El juzgado resolvió sobre los ocupantes? | Alto |
| ¿Puede utilizarse el art. 675? | Alto |
| ¿Cuándo comienza el plazo de un año? | Alto |
| ¿Existe vulnerabilidad? | Alto |
| ¿Hay menores o dependientes? | Alto |
| ¿Existe otro procedimiento judicial? | Alto |
| ¿Es persona física o sociedad el adjudicatario? | Medio/alto |

Esta información debería formar parte del análisis económico previo.

Conclusión

Después de comprar un inmueble mediante subasta en Alicante existen fundamentalmente dos formas de obtener la posesión:

**entrega voluntaria** o **recuperación mediante procedimiento judicial**.

Cuando el inmueble está vacío, la recuperación puede ser relativamente rápida.

Cuando está ocupado, el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite en determinados casos solicitar el lanzamiento dentro de la propia ejecución, siempre teniendo presente el plazo de un año desde la adquisición previsto por la norma. citeturn291471search12

Si esa vía no resulta aplicable, puede ser necesario iniciar un procedimiento independiente.

Finalmente, también puede existir una negociación voluntaria con el ocupante. Esta negociación puede incluir una compensación económica, pero no es una solución que recomendemos con carácter general y nunca debe transformarse en presión, intimidación o actuaciones unilaterales contra los ocupantes.

Para analizar económicamente una subasta deberían contemplarse al menos tres escenarios:

**posesión rápida: 1–4 meses**

**posesión judicial ordinaria: 6–12 meses**

**escenario complejo: 12–24 meses o varios años**

La rentabilidad de la subasta debe calcularse utilizando el escenario apropiado al riesgo posesoria real del inmueble.

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Aviso legal y cláusula de responsabilidad

La información contenida en este artículo tiene exclusivamente finalidad **informativa, educativa y divulgativa** y describe de forma general algunos mecanismos que pueden existir para recuperar la posesión de un inmueble adquirido mediante subasta.

**Este contenido no constituye asesoramiento jurídico, recomendación legal ni instrucciones para actuar en un caso concreto.**

Los procedimientos aplicables dependen de las circunstancias particulares de cada inmueble, del procedimiento de ejecución, de la identidad y situación jurídica de los ocupantes, de la normativa vigente y de las decisiones de los órganos judiciales competentes.

Los plazos incluidos en este artículo son únicamente **estimaciones orientativas utilizadas para análisis y planificación económica**. No constituyen plazos oficiales ni garantías sobre la duración de ningún procedimiento judicial.

La referencia a acuerdos de entrega voluntaria o compensaciones económicas tiene únicamente finalidad informativa. **No recomendamos pagar a ocupantes para conseguir la entrega de un inmueble ni garantizamos la legalidad, eficacia o conveniencia de este tipo de acuerdos en un supuesto concreto.**

Cualquier acuerdo económico con ocupantes debe ser voluntario, legal, debidamente documentado y, preferiblemente, revisado previamente por un abogado.

Este sitio web no recomienda ni ampara actuaciones de presión, intimidación, coacción, entrada forzosa, cambio unilateral de cerraduras, retirada de pertenencias, interrupción deliberada de suministros ni ninguna otra actuación destinada a recuperar la posesión al margen de los procedimientos legalmente aplicables.

El propietario o adjudicatario es responsable de obtener asesoramiento profesional antes de realizar cualquier actuación relacionada con la recuperación de la posesión.

La legislación y las medidas extraordinarias en materia de vivienda pueden modificarse. La información debe verificarse con la normativa vigente en la fecha concreta en la que se vaya a actuar.